Informacje o zmianach w normach budowlanych i ich związek z cenami nieruchomości 2025-2026
Ustawa schronowa:
Wkrótce deweloperzy zostaną zobowiązani do budowy schronów na podziemnych kondygnacjach budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej. Nowa „ustawa schronowa”, przygotowana przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), która ma wejść w życie w styczniu 2026 roku, ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa, ale może również znacząco wpłynąć na koszty inwestycji.
Plany budowy schronów uwzględniają ich rozmieszczenie w strategicznych lokalizacjach kraju. Gdzie dokładnie mają powstać? Zgodnie z ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej, przygotowaną przez MSWiA, schrony będą budowane w podziemnych garażach wielopoziomowych (m.in. pod budynkami wielorodzinnymi), w budynkach użyteczności publicznej oraz w budynkach biurowych o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym.
Aby te obiekty mogły powstać, deweloperzy muszą uwzględnić dodatkowe wymagania dotyczące ewakuacji i zabezpieczeń przeciwpożarowych, co może stanowić wyzwanie logistyczne. Ponadto budowa schronów oznacza większe nakłady finansowe i wydłużenie czasu realizacji projektów. Niemniej jednak spełnienie tych wymogów może znacząco zwiększyć poziom bezpieczeństwa obywateli i zmniejszyć ryzyko w sytuacjach kryzysowych.
Ceny nieruchomości z schronami mogą wzrosnąć
Deweloperzy obawiają się, że dodatkowe wymagania podniosą koszty inwestycji, co przełoży się na wzrost cen mieszkań. Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę, że wzrost ceny metra kwadratowego może wynieść nawet kilkaset złotych, a budowa budynków wyposażonych w schrony będzie o 30% droższa niż standardowe projekty. Jednak zgodnie z art. 83 projektu ustawy schronowej burmistrz lub prezydent miasta będzie mógł przeznaczyć środki na pokrycie kosztów budowy obiektów ochronnych. Finansowanie może wynosić nawet 100% poniesionych kosztów, ale jego udzielenie pozostaje fakultatywne, co oznacza, że nie będzie w pełni gwarantowane.
Budowa schronów wymaga spełnienia rygorystycznych norm budowlanych
Obecność schronu w inwestycji mieszkaniowej może stanowić istotny atut dla potencjalnych nabywców. Takie konstrukcje są przydatne nie tylko w sytuacjach nadzwyczajnych, ale także w codziennym użytkowaniu – mogą pełnić funkcję magazynów, pomieszczeń gospodarczych lub dodatkowej przestrzeni użytkowej, co zwiększa ich funkcjonalność. Może to przyciągnąć bardziej wymagających klientów, którzy cenią zarówno bezpieczeństwo, jak i praktyczne rozwiązania.
Jednak budowa schronów wiąże się z koniecznością spełnienia specjalnych norm dotyczących wytrzymałości konstrukcji, systemów wentylacyjnych i zabezpieczeń przeciwpożarowych.
„Budowa schronów wymaga zastosowania zaawansowanych technologii i materiałów, które zapewniają bezpieczeństwo i trwałość konstrukcji. Kluczowe aspekty techniczne obejmują odpowiednią wentylację, izolację akustyczną i termiczną oraz systemy zasilania awaryjnego. Dzięki tym rozwiązaniom schrony nie tylko spełniają swoje podstawowe funkcje ochronne, ale również stają się wszechstronnymi przestrzeniami użytkowymi, które podnoszą wartość całej inwestycji.”
„Wprowadzenie nowych standardów może także stymulować innowacje w branży budowlanej, prowadząc do rozwoju nowych technologii i materiałów. Ostatecznie, mimo znaczących wyzwań, korzyści wynikające ze zwiększenia poziomu bezpieczeństwa mogą przewyższyć koszty, przynosząc długoterminowe zyski zarówno deweloperom, jak i mieszkańcom.”
Prawo budowlane: Nowe normy budowlane weszły w życie
Zgodnie z nowymi przepisami budowlanymi, od 1 sierpnia 2024 roku obowiązują następujące wymagania:
- Minimalna odległość 5 m od granicy działki dla budynków wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji (niezależnie od obecności okien i drzwi).
- Dla balkonów w takich budynkach odległość ta musi wynosić co najmniej 3 m od granicy działki.
- Obowiązkowe pomieszczenia na wózki i rowery o powierzchni co najmniej 15 m² w kompleksach mieszkalnych.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
Zgodnie z nowelizacją Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ogrodzenia związane z działalnością gospodarczą zostały uznane za budowle i podlegają opodatkowaniu. Natomiast ogrodzenia prywatne, które nie są związane z działalnością gospodarczą, pozostają nieopodatkowane.
Zmiany obejmują również garaże w budynkach mieszkalnych, które teraz będą opodatkowane stawką mieszkaniową wynoszącą maksymalnie 1,19 zł za metr kwadratowy. Nowe przepisy mają na celu ujednolicenie zasad naliczania podatków za garaże, co może być korzystne dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w kontekście rosnącego zapotrzebowania na miejsca parkingowe w miastach.
Nowe przepisy dotyczące czujników dymu i tlenku węgla
Zgodnie z nowymi regulacjami, wszystkie nowe budynki muszą być wyposażone w czujniki dymu i czadu do 22 stycznia 2025 roku. Dla istniejących nieruchomości obowiązuje termin do 2030 roku, z wyjątkiem wynajmowanych lokali krótkoterminowych, które muszą spełniać te wymagania już do 2026 roku.
Za niedopełnienie obowiązku grożą mandaty w wysokości od 500 do 5000 zł. Nowe regulacje mają na celu poprawę bezpieczeństwa, szczególnie po licznych tragicznych wypadkach związanych z pożarami i zatruciami tlenkiem węgla.
Nowelizacja Prawa lotniczego – zmiany w zasadach inwestycji przy lotniskach
Poprawka do Prawa lotniczego, podpisana 8 stycznia 2025 roku, umożliwia realizację inwestycji na obszarach objętych planami generalnymi lotnisk, znosząc obowiązek uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Dzięki temu deweloperzy mogą kontynuować procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co przełamuje dotychczasowy impas inwestycyjny.
Zmiany te mają pozytywny wpływ na rynek nieruchomości, umożliwiając realizację inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w pobliżu lotnisk, które wcześniej były wstrzymywane przez brak miejscowych planów zagospodarowania.
Ocena rzeczywistego wpływu tych zmian na rynek nieruchomości (ceny za m²) będzie możliwa dopiero po kilku miesiącach od ich wprowadzenia.
Artykuł został stworzony na podstawie źródeł z następujących publikacji:
https://www.rp.pl/nieruchomosci/art40815291-ustawa-schronowa-panstwo-da-inwestorom-czas-do-2026-roku