Najnowsze publikacje

2025 : Рынок недвижимости Польши находится в состоянии ожидания!?

 

Экономика Польши: рост ВВП на 2,9% в 2024 году

Польская экономика поддерживает темпы роста ВВП, близкие к прогнозируемым, в то время как в регионе ситуация гораздо хуже.

• По предварительным данным ГУС, в 2024 году ВВП Польши вырос на 2,9%.Этот показатель оказался немного выше ожиданий.
• Есть высокая вероятность, что в 2025 году рост ВВП Польши превысит 3%, что на более чем 2 процентных пункта выше, чем в среднем по Европейскому Союзу.

Национальная валюта остается на сильных позициях (курс евро - 4,2, курс доллара 4,0)

Рынок недвижимости:

Продажи жилья в 15 крупнейших городах в январе 2025 выросли на 8,4%, а цены остались стабильными в пределах ±1%.

Варшавский рынок недвижимости находится в лучшем состоянии среди крупнейших городов. В январе средняя цена в каталогах застройщиков выросла на 1%, достигнув 17 376,92 злотых за м².

Застройщики повысили цены на 4 024 квартиры, в то время как снижение коснулось 3 006 объектов, что говорит о преобладании восходящего тренда.

Продажи также выросли в Варшаве: в январе в столице заключили на 22% больше сделок, чем в декабре.

Наиболее выгодная ситуация для покупателей сейчас в Катовице, где отмечено самое значительное снижение средних цен (-1,3%).

Девелоперы торгуются все меньше -"Рост активности покупателей влияет на стратегию застройщиков. По мере улучшения продаж снижается давление на предоставление высоких скидок, которые еще недавно были распространены."

Тем не менее, число квартир с пониженной ценой остается высоким — по данным Tabelaofert.pl, в январе были снижены цены в 14 303 офертах.

 

Новые строительные нормы вступили в силу ( Prawo budowlane) 

Согласно обновленным строительным нормам, с 1 августа 2024 года введены новые требования:

• Минимальное расстояние 5 м от границы участка для многоквартирных домов выше 4 этажей (независимо от того, есть ли в стене окна или двери).
• Для балконов в таких домах расстояние должно составлять не менее 3 м от границы участка.
• Обязательное наличие колясочных и велосипедных помещений площадью не менее 15 м² в жилых комплексах.

Оценить реальное влияние этих изменений на рынок недвижимости (стоимость м²) можно будет лишь через несколько месяцев после их внедрения. 

Польша готовится к обязательному строительству убежищ в жилых и общественных зданиях с 2026 года (Ustawa o schronach) 

• Убежища должны быть размещены в подземных гаражах, общественных зданиях и стратегически важных офисных центрах.
• Строительство таких объектов приведет к удорожанию инвестиций на 30%, а цена за м² может вырасти на сотни злотых.
• Однако муниципалитеты смогут частично компенсировать затраты застройщикам.

Застройщики обеспокоены дополнительными затратами, но отмечают, что убежища могут повысить привлекательность недвижимости для покупателей. В обычных условиях такие помещения можно использовать как склады, хозяйственные комнаты или даже коммерческие площади.

Cтавки ипотечных кредитов 

Доступность ипотечных кредитов в январе ухудшилась — банки повысили ставки по фиксированным кредитам. Ранее действовавшие "акции" банков и бонусы от застройщиков увеличили поток клиентов в отделы продаж, что способствовало росту заключённых сделок в IV квартале 2024.

Однако снижение процентных ставок было символическим и не привело к оживлению рынка. Польша по-прежнему остается страной с одними из самых дорогих ипотечных кредитов в Европе, что делает их недоступными для многих клиентов.

Несмотря на это, наблюдается постепенное улучшение настроений и возврат покупателей на рынок. Повышенный интерес зафиксирован как в сегменте жилья для собственных нужд, так и в инвестиционных квартирах. Особенно активен спрос на  жилье  в среднем ценовом сегменте, которое чаще всего приобретается в ипотеку.

Согласно данным НБП, в IV квартале 2024 года цены на первичном рынке недвижимости в 7 крупнейших городах выросли на 12,14% в годовом выражении.

Средняя цена за м² на вторичном рынке в январе снизилась в четырех мегаполисах:
• В Кракове — на 2% (около 17 тыс. злотых/м²),
• В Варшаве — на 1% (около 18 тыс. злотых/м²),
• Во Вроцлаве — на 1% (14,4 тыс. злотых/м²),
• В Познани — на 1% (11,5 тыс. злотых/м²).
Цены остались неизменными  в Труймясте (15,9 тыс. злотых/м²), а в Лодзи выросли на 1% (8,7 тыс. злотых/м²).

То, как будет себя  рынок недвижимости, зависит от решений Совета по денежно-кредитной политике и дальнейшей динамики процентных ставок. Если во второй половине года ставки снизятся, кредитоспособность покупателей может улучшиться, что создаст условия для оживления рынка.

Анализируя тенденции предыдущих лет, можно отметить, что рынок недвижимости в Польше демонстрировал стабильный рост.

Эксперты прогнозируют, что в 2025 году цены на жилье продолжат расти, хотя темпы роста могут быть ниже, чем в предыдущие годы. Наибольший рост ожидается в крупных городах: Варшаве, Кракове, Познани и Вроцлаве

Можно выделить следующие вероятные сценарии изменения цен на недвижимость в Польше:

Сценарии роста цен на недвижимость:

• Увеличение продаж благодаря доступным кредитам:

Снижение процентных ставок и улучшение условий ипотечного кредитования способствуют росту спроса на жилье. Это подтверждается увеличением продаж квартир в январе 2025 года в 15 крупнейших городах на 8,4%.

Стабильность цен при повышенном спросе:

Несмотря на рост продаж, цены на жилье остаются стабильными, что может привлечь дополнительных покупателей и инвесторов на рынок недвижимости.

• Новые налоговые и строительные регуляции:

Обязательное строительство убежищ и мест укрытия в новых жилых зданиях увеличит затраты застройщиков, что может повысить стоимость квадратного метра.

Изменения в налогообложении (например, налоги на гаражи) могут привести к росту расходов девелоперов, что также может отразиться на конечных ценах жилья.

Изменения в  строительных нормах  при покупке земельных участков под многоэтажную застройку.

• Рост числа покупателей
• Рост инвестиций в премиум-сегмент:

Стабильный интерес к элитному жилью указывает на уверенность инвесторов в надежности рынка.

Таким образом, текущие тенденции указывают на стабильность и даже возможный рост цен на недвижимость в Польше.

Однако необходимо учитывать экономические факторы и динамику спроса и предложения, которые могут изменить ситуацию в будущем.

Факторы, способствующие падению цен на недвижимость:

• Предложение, превышающее спрос 

Число доступных на продажу квартир достигло 229 467, что близко к рекордному уровню. Избыточное предложение может привести к снижению цен.

• Снижение цен на аренду

В крупнейших городах Польши арендные ставки снизились от 5,6% до 13,9%, что может охладить инвестиционный спрос на покупку квартир.

• Отсутствие новых государственных программ поддержки

В отличие от предыдущих лет, в 2025 году нет масштабных правительственных программ, стимулирующих покупку жилья (например, "Кредит 2%").

• Вывод: 

 если экономика Польши останется стабильной, рынок, вероятно, покажет умеренный рост цен в ближайшие месяцы.